记者丨吴抒颖
编辑丨包芳鸣
尽管房地产市场整体仍处于调整阶段，但2025年高端住宅市场已走出独立行情。
今年以来，北上广深四座一线城市均有现象级高端住宅项目：今年前11个月，上海壹号院销售额录得221.91亿元，上海嘉里金陵华庭销售额也达到216.46亿元。广州保利玥玺湾今年11月开盘单日销售额突破106亿元；随后开盘的“深圳湾澐玺”单日销售额达130亿元，刷新今年全国单盘销售纪录。北京和樾望雲今年前11个月销售额也录得91.53亿元。
全国高端住宅热销的背景是，近两年以来，土地市场供应向核心区域倾斜，“好地”不断推高了供应量；与此同时，作为资产配置的渠道之一，高端住宅的金融属性更强，购房者购买高端住宅的逻辑并非只满足于自住，这也助推高端住宅的成交保持红火。
在高端住宅供应持续增加的背景下，2026年高端住宅市场的走势受到广泛关注。市场普遍认为，高端住宅由于产品力、服务力均较强，作为置换链条的关键一环，仍能够吸引购房者入局；但由于供应量走高，随着更多高端住宅进入二手房市场，预计成交面也将有理性回归的过程，这或许将是2026年高端住宅市场的主基调。
上海2000万住宅1年爆卖近1400亿，领跑一线城市
国家统计局发布的数据显示，今年前11个月，全国新建商品房销售额为7.51万亿元，同比下降11.1%。虽然整体成交规模缩减，但高端住宅仍然保持一定的交易规模。
中指研究院统计数据显示，今年以来，截至12月16日，上海总价2000万元以上住宅成交3402套，成交金额1392亿元；北京总价2000万元以上住宅成交1358套，成交金额405亿元；广州总价2000万元以上住宅成交858套，成交金额285亿元；深圳总价2000万元以上住宅成交699套，成交金额250亿元。
这其中，尤以上海高端住宅市场最为火热。今年以来，截至2025年12月15日，上海总价4000万元以上的高端住宅成交约1300套，金额突破800亿元；若以3000万元为统计口径，成交套数约1900套，总金额超过1000亿元。
谁在购入高端住宅？上海64套房源1日售罄，卖出40亿
以上海融创壹号院为例，今年5月，融创壹号院三批次开盘，64套房源（主力户型300—350平方米，总价4347万元—2.49亿元）当日售罄，销售额达40.25亿元。这是继去年8月首次开盘、今年1月二批次开盘后，这一项目的第三次热销。
根据其时市场的信息来看，融创壹号院的买家包括实业企业家、影视明星及外籍人士，上海本地买家占比约28.6%，江浙地区买家合计占比30%。
广州保利玥玺湾的买家画像中，则是互联网游戏科技公司董事长、独角兽企业创始人等。保利发展方面也曾透露，有家族客户一次性认购6套，单笔金额高达5亿元。
对于高端住宅热销的原因，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶对21世纪经济报道记者分析称，当前房地产市场的需求结构正逐步从“刚需主导”转向“改善主导”。高净值客群购买力强劲，购房决策更聚焦于房产保值属性与改善功能，因此在市场调整期更倾向于购置核心地段的稀缺高端住宅作为“压舱石”资产。
曹晶晶强调，政策层面也积极引导住宅开发向低密度、舒适方向转型，在此背景下，新入市项目普遍采用更低密度、更高绿化率的规划设计，在居住体验上较周边存量住宅更具优势。因此，新入市的高端改善项目在得房率、智能化配置、物业服务品质等方面均实现明显提升，满足改善群体对居住品质的核心诉求，进而推动豪宅盘加速去化。
行情能否持续
高端住宅成交引领行情，市场关注的焦点在于，这种趋势能否持续传导。
一个客观事实是，今年以来，各地土地市场成交更加向核心区域集中，这或将继续带动高端住宅的供应增长。
以上海为例，今年10月20日，徐汇滨江一宗地块出让，中海地产以总价44.65亿元竞得，溢价率为10%，成交楼面价为14.85万元/平方米。这一价格，刷新了徐汇滨江板块楼板价纪录，也成为上海公开土拍市场楼面价第二高地块，仅次于2025年徐汇天平路地块的20万元/平方米。
今年7月14日，深圳出让一宗位于前海深港合作区核心桂湾片区的宅地，吸引12家房企的激烈角逐。最终，这宗地块由招商蛇口旗下公司以21.55亿元的总价竞得，成交楼面价高达8.42万元/平方米。这一价格突破了深圳宅地楼面价8万元的历史关口，成为全市单价新高地。
高价地的持续涌现，最终将带来高端住宅的供应放量。曹晶晶表示，近年来，核心城市持续加大优质地块供给力度，推出了不少位于城市核心区、配套成熟、低容积率（容积率≤1.5）的地块，同时多地在规划条件优化上给予更大弹性，并继续推进土地“调规”，进一步为高品质住宅建设提供了有利空间。
但如果高端住宅供应量保持在高位，未来市场能否消化这部分库存，房企的态度则相对保守。一位华南全国性房企的投资部人士告诉21世纪经济报道记者，在当前资产较为稀缺的背景下，高端住宅仍然保持了一定的成交活跃度，价格也相对稳定，因此有部分人仍然认为这是比较好的投资标的。
上述投资部人士进一步表示：“从我们监测的数据来看，近两个月一线城市二手次新高端住宅的成交量与成交价格均呈现理性回调趋势。当前市场走势表明，明年高端住宅成交量有望延续活跃态势，但对于其价格与价值的后续演变，仍需保持审慎关注。”
曹晶晶也提醒，短期看，这些优质新房项目契合改善性需求，市场认可度仍较高，对新房市场将形成重要支撑。但也需注意，新房产品品质提升也将拉大与老项目的“产品代际差”，导致部分项目去化压力加大。
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责任编辑：刘万里 SF014
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